하반기 주택시장 전망
하반기 주택시장 전망
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▲ 박원갑 부동산1번지 소장
현재 수도권 부동산 시장은 상승요인과 하락요인이 서로 겹쳐 혼재된 상태이다.

먼저 상승요인을 살펴보면 정부의 잇따른 거래활성화대책으로 상반기 4차례나 나왔는데 하반기에도 나올 가능성 있다. 또 하나의 상승요인은 전세난이 일어날 정도로 입주량이 턱없이 부족하다.

2007년 말 이후 분양실적 악화에 따라 2011년도 전국 아파트 입주 물량은 13만4801가구로 전년(22만8695가구) 대비 58% 수준에 그쳤다.
 
그러나 하락요인도 만만치 않은 상황이다. 물가급등에 하반기에 통화당국이 기준 금리를 추가적으로 인상할 가능성이 크다. 그리고 800조원을 넘는 가계부채는 부동산 가격 상승을 억제할 것으로 예상된다.

또한 미국 신용등급 강등에 따른 주가 하락이 지속된다면 최근 급매물이 팔리고 오름세를 보이던 부동산 시장에도 투자심리가 위축되면서 악재로 작용할 공산이 크다.
 
가을 이사철에는 계절적 성수기로 일시적으로 거래가 이뤄질 것으로 예상되나 전반적으로는 거래량은 많지 않을 전망된다. 특히 예년에 비해 심각한 전세난이 예상되므로 소형을 중심으로 전세수요가 매매수요로 전환될 가능성이 있다.

다만 중대형의 경우 전세수요가 매매수요로 이전되기 힘들어 매매시장과 전세시장이 따로 노는 모양새가 나타날 것으로 보인다.

그리고 취득세 한시적 감면조치가 올해 말로 끝날 경우 연말에 막판 절세매수가 나타날 수 있다. 따라서 올 하반기 주택시장에서 두 차례의 시장 흐름 반전의 계기가 있을 것으로 판단된다.

전세시장은 전반적으로 소형주택 공급부족이라는 구조적 불안 양상을 보이고 있어 수요와 공급의 불균형이 심해지는 가을이사철에는 전세난이 나타날 것으로 보인다. 올 초에 혹독한 전세난을 겪으면서 학군 선호지역에서는 여름방학 이사철이 다가오기 전에 집을 미리 구하려는 조급증을 보이는 사람들이 많이 나타나고 있다.

그만큼 전세시장이 구조적 수급 불균형으로 수요자들의 심리가 불안하다는 것을 보여주고 있어 하반기에도 만만치 않은 전세난을 예상된다.
 
지방시장은 전반적으로 매매와 전세시장의 동반 상승이 예상된다. 지방은 부산, 대구, 대전, 광주 등 광역시를 중심으로 장기간 공급부족에 따른 수급불균형이 심화하면서 차별적 상승 진행 중이다.

대체적으로 전세가격이 급상승하면서 매매가격이 뒤따라가면서 오르는 모양새가 나타나고 있으며 2001-2003년 장세와 비슷하다.

이 당시에도 IMF 외환위기 이후 건설사 도산에 따른 공급부족으로 전세-매매 가격 동반 상승 모양이 나타났는데 이번에도 2005년 8.31대책 당시 2주택자 양도세 중과로 원정투자 급감, 주택투자 위축 등으로 공급이 줄어들어 자연발생적으로 시장이 회복되면서 가격이 오름세를 보이고 있다.

지방은 지난해 이후 서울의 집값 상승 후 지방이 상승하는 물결효과(ripple effect) 사라지고 있으며 수도권 시장과는 차별적인 독립적 시장으로 움직이고 있는데 내년까지는 이어질 전망된다.


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