여의도 중심부에 위치한 복합쇼핑몰 ‘아일렉스’는 여의도에 오랫동안 먹거리 빌딩으로 자리매김을 해 온 거평마트를 새롭게 리모델링한 곳이다. 지난 7월오픈한 이 곳은 최근 유명 음식점들이 대거 입점하며 더욱 세련된 모습으로 식탐가들을 유혹하고 있다.

그러나 이 곳에 위치한 음식점을 다녀온 사람들은 한결같이 음식 값에 비해 음식양이 너무 적다고 푸념한다. 상대방과 만담을 즐기며 쉬엄쉬엄 음식 맛을 음미하려는 것이 아니라 값싸고 맛있고 양 많은 음식을 원하는 여의도 직장인들의 특성을 감안한다면 주변 먹거리 빌딩과 비교해 다소 경쟁력이 떨어지는 대목이다.

그러나 그 실상을 살펴보면 그렇지도 않다. 외국계 자본인 골드만삭스가 거평마트를 인수해 아일렉스로 재탄생 시키면서 임대료를 대폭 인상함에 따라 음식점을 찾는 손님에게 값싸고 맛있고 양많은 음식을 제공했다가는 임대료도 맞추기 어렵다는 게 이 곳 입주자들의 설명이다.

최근 부동산 업계에 종사하고 있는 지인에게서 이 같은 말을 들은 적이 있다. 외국계 자본이 국내 빌딩 매입에 적극 나서는 이유를 아느냐고. 지인의 설명에 따르면 국내 빌딩의 경우 평균 공실이 3%를 넘어서면 공실 관리에 비상이 걸릴 정도지만 이웃 국가인 중국만 해도 공실률이 평균 6%대를 넘어선다고 한다.

또 국내 빌딩의 경우 해마다 임대료가 3%이상 꾸준히 증가하며, 대부분의 입주자들이 소히 말해 목만 좋다면 오랫동안 터를 잡는 경우가 대부분이다보니 이전율도 그다지 높지 않아 최상의 투자처라는 것이다. 이 밖에 외국계 자본의 경우 국내 투자자와 비교해 저금리로 자금을 조달할 수 있어 빌딩 매입 후 차익을 따져 보면 외국계 자본이 국내 빌딩에 매력을 느낄 수 밖에 없다고 이 지인은 말했다.

어느 통계자료에 따르면 골드만삭스를 비롯한 유수 외국계 자본이 국내 빌딩을 매입한 후 임대수익과 재매각을 통해 투자원금의 20%이상을 벌어들였다고 한다.

입찰 과정만 정당하다면야 국내외를 불문하고 자금력에서 앞서는 곳이 빌딩을 매입하는 것이 당연하지만 이미 출발 선상에서부터 국내 투자자들이 경쟁이 되지 않는다면 이는 제고해 봐야 하는 것이 아닐까 생각된다.

실례로 최근 간접투자상품으로 각광을 받고 있는 리츠의 경우 외국계 자본들이 빌딩매입가격을 높여 놓다보니 물건확보에 어려움을 격고 있다.그 이상의 가격으로 빌딩을 매입해선 수익률을 맞추기가 어렵기 때문이다.
빌딩을 매입하는 데 있어 이미 경쟁 자체가 어려운 국내 투자자에게 정책적으로 ‘어드벤티지’를 적용해야 하는 것 아니냐는 말이 나올 법도 하다.