일정한 지역에 국한되지 않고 전국적인 현상으로 서민들의 허리를 휘게 만들다보니 '~대란(大亂)'이란 어미가 붙었나보다. 이런 자극적이고 전쟁을 연상시키는 단어가 거리낌이 없이 사용되고 있다는 것은, 그 만큼 현재의 전세시장이 전쟁을 방불케 할 정도로 심각하다는 것을 방증하는 것이기도 하다.
서울 강남의 잠실벌에서 촉발돼 그 종착역을 알 수 없을 정도로 장기간 맹위를 떨치고 있는 전세대란은 이제 단순한 부동산시장의 문제를 넘어 국민들의 주거안정에 큰 위협적 요소가 되고 있다.
그 동안 부동산정책은 공급측면에 방점을 둔 서민들의 '무주택 해소'가 근간이었다. 하지만 최근의 전세대란은 그 개념과 범주가 모호한 서민층에 국한된 문제가 아니라 소득계층별 대부분에게 경제적 부담을 가중시키고 있는 '국민'의 현안이 되고 있는 것이다.
또한 주택시장의 수요층인 집주인과 세입자간의 문제라 정부 개입을 통한 돌파구 마련도 간단하지 않다. 내년 총선과 대선을 앞둔 국내 현실을 감안하면, 앞으로 민심의 향방을 좌우할 수 있는 폭발력 있는 민감한 사안이기도 하다. 만약 '민생'이란 단어로 윤색되어 정책이 아닌 정치가 개입될 경우 그 해법 찾기는 종잡을 수 없게 된다.
일단 전세대란의 문제를 조금 단순화하여 살펴보자. 전세난 완화를 위하여 검토될 수 있는 각종 정책수단들은 국내외 경제적 변수와도 밀접하게 연결돼 있어 단답식의 해법을 기대하기는 어렵다. 아마도 시장의 자율성과 규제 강화와 같은 상반된 정책방향에 대한 선택과 그 선택 이후의 각종 정책수단의 우선순위를 결정하는 것이 해법 찾기의 순방향이 아닐까 한다.
경기회복에도 불구하고 신규분양과 매매가 저조한 것은 보금자리 분양을 위한 대기수요의 급증으로 기존 주택구입 기피, 인구구조 변화나 잔존하는 부동산규제 등으로 향후 주택가격의 상승기대감 상실 등의 요인에 기인하는 바 크다.
그렇다면 보금자리 공급은 임대방식에 국한하고, 분양가상한제 등 규제는 완화하여 전세로만 쏠리는 주택수요를 분양 또는 매매로 눈을 돌릴 수 있게 자연스러운 수요분산을 유도해야 한다.
전세가격의 단기간 내 급등과 월세로의 전환문제는 현재의 저금리기조에서 충분히 예상할 수 있는 변화다. 이것을 인상폭 제한이나 임대차기간의 장기화 보장 등 또 다른 규제로 해소하려는 시도는 부작용만 초래할 것이다. 가계부채의 심화 우려가 여전히 남아 있지만, 인플레이션을 대비하고 시중의 과도한 유동성을 흡수하기 위해서라도 적절한 폭의 금리인상은 불가피하다. 이를 통해 월세로의 쏠림현상을 다소 완화시킬 수 있을 것이다.
올해 내놓은 정부의 전세대책이 무용한 것은 아니지만, 전세시장의 구조적 변화가 예상보다 크고 장기화되고 있어 충분한 효과를 장담하기도 어렵다. 인구증가의 감소나 베이비부머세대의 은퇴, 경기회복의 속도조절과 주택수요의 정체 등 주택시장의 구조적 변화가 진행되고 있는 점도 고려해야 한다.
최근 2~3년간 우려할 만한 주택공급 감소에 대한 검토와 대비도 간과해서는 안된다. 자칫 전세시장의 불안요소에만 매달려 미봉책으로만 일관할 경우 머지않아 수급불균형에 따른 또 다른 충격파에 부동산시장이 크게 동요할 수 있기 때문이다.
해법 모색의 근간에는 항상 부동산시장의 수요층에 정부정책에 대한 신뢰 제고를 통한 심리적 안정이 선행되어야 한다는 것은 두말할 나위도 없다.
부동산시장의 다양성과 다원화라는 변화 앞에서 부동산대책의 내용도 영상의 3D기능처럼 입체화가 가미된 '스마트'화로 업그레이드시켜야 할 필요성이 어느 때보다 높아지고 있다.
