[강은 지지옥션 팀장]

지난해 잔뜩 흐렸던 경매시장에 비해 올해는 풍부한 경매물건을 기반으로 활기를 찾으며 관심이 고조될 것으로 예상된다. 경매시장에서의 최적기는 두 가지 요인을 갖출 때다. 첫째, 오랜 불황을 겪으며 많은 물건이 경매시장에 유입될 때. 둘째, 부동산 경기가 회복되는 시점. 이 두 요인이 딱 맞아 떨어진 올해 경매시장에서 다시 한번 투자의 기회가 잡으려는 사람들로 입찰법정은 붐빌 것으로 전망된다.

■ 풍부한 경매물건 - 규모, 종류 다양하고 우량물건 봇물 이룰 듯

2009년 대출규제 확대 후 침체를 겪어오면서 채무상환에 차질을 빚은 채무자들의 부동산이 본격적으로 올해 출회될 것으로 예상된다. 통상 경매가 신청되고 경매 일자가 잡히기까지 4~6개월 가량 준비기간이 소요되는데 거래 침체기였던 지난해 중순에 신청된 물건들이 올해부터 등장하게 되기 때문이다.

지지옥션에서 경매시장에 유입되는 신건의 양을 분석해본 결과 지속적으로 늘어나고 있는 것으로 조사됐다. 특히 수도권 지역의 증가 속도가 가파르고, 주거시설이 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

작년 11월 금리인상이 있었지만 금융위기 이전 기준금리가 현재의 2배였던 것을 감안할 때 정부차원에서 경기 부양을 위한 저금리 기조를 유지하는데 한계가 있다. 또한 심상치 않은 물가 상승으로 금리 상승의 압박이 강할 것으로 예상되는 만큼 올해는 금리 상승의 가능성이 높다.

금융감독원 자료에 따르면 가계대출 잔액이 653조원을 상회하면서 꾸준히 증가하고 있는 데다 가계대출 연체율이 상승하고 있다. 가계대출 연체율이 2009년 말 1.76%에서 지난해 6월 1.97%로 올랐다. 이런 상황에서 금리인상은 가계에 타격을 줄 수 있고 대출 상환에 문제가 야기돼 담보로 설정된 부동산이 경매로 내몰릴 확률이 높다.

■ 부동산 경기 회복 타고 낙찰가 서서히 상승

지난해 9월부터 시작된 낙찰가율의 반등은 올해 경매시장을 한층 더 밝게 볼 수 있는 계기가 됐다. 수도권 아파트의 낙찰가율은 지난 해 8월 75.9%에서 12월 81.0%로 상승했고 서울지역은 동일기간 77.1%에서 82.2%로 올랐다. 특히 고가 주택이 밀집된 강남3구도 하반기 들어 처음으로 81.2%선을 넘겼다. 분당 역시 지난해 8월 낙찰가율이 74.6%였지만 12월 83.7%를 기록해 오름세가 두드러졌다.

■ 물건 종류별 전망

올해는 주택 경매시장을 주목하며 응찰을 시도하는 경매인구가 늘어날 것으로 보인다. 건설업계에 따르면 전국아파트 연간입주물량이 올해와 내년에는 3년 전과 비교할 때 급격히 감소할 것으로 전망하고 있다. 수요에 비해 공급이 부족해지면 일반매매 시장의 주택이 강세를 보이게 되므로 이에 대한 대안으로 부동산 도매시장인 법원경매로 관심을 돌리는 실수요자, 투자자가 늘게 될 것으로 보인다. 지금과 같은 회복세가 이어진다면 올해 등장하는 경매물건은 한창 가격이 바닥일 때 감정된 물건이기 때문에 가격적 메리트가 더욱 돋보이게 될 것이다.

그 중에서도 수요층이 두터운 전용면적 85㎡이하 중소형아파트, 연립․오피스텔의 상승이 두드러지면서 상승세를 견인해갈 가능성이 크다. 올해에도 어김없이 찾아온 전세난으로 매매수요가 증가했다. 대출을 받아 전세금을 올려주느니 집 장만을 하고 대출금을 갚아나가는 편이 낫다고 판단한 세입자들이 경매로 싸게 내집 마련을 하고자 하는 수요로 바뀌면서 85㎡미만의 중소형 아파트의 높은 인기 지속될 것으로 보인다. 소형아파트는 아파트는 전월세 전환이 용이하고, 향후 1~2인 가구 증가로 당분간 수요가 공급을 웃도는 만큼 작년에 이어 올해까지 우선 투자 대상이 될 것으로 기대된다.

반면 85㎡초과 대형물건은 수요가 제한적이고 금융위기 전 과잉 공급된 탓으로 당분간 보합을 나타내거나 더딘 회복세를 보일 것으로 예상된다. 다만, 3월까지로 한정된 DTI규제의 연장 여부, 금리인상, 다주택자 양도세 중과 연장 여부가 변수로 작용할 수 있다.

지난해 업무·상업시설 낙찰가율은 50%전후에서 등락을 반복해오다 10월에는 60%를 넘어섰다. 저금리 상황이 지속되고 경기회복에 대한 기대감으로 시세차익과 임대수익을 동시에 누릴 수 있는 수익형 부동산에 투자의 관심이 높아졌기 때문이다.

올해 경매시장도 수익형 부동산에 대한 관심이 유지되면서 업무․상업시설의 인기가 지속될 것으로 보인다. 저금리 기조가 유지되면 레버리지 이용에 부담이 적어지기 때문에 예금 금리보다 나은 재테크 수단으로 싼 가격에 사서 수익을 올릴 수 있는 법원경매를 투자처로 선택할 가능성이 높다. 특히 고액자산가들이 법원경매시장을 투자처로 정하면서 감정가 10억원 이상의 근린주택, 근린상가, 빌딩 등이 경쟁률과 낙찰가율의 소폭 상승이 예상된다.

업무․상업시설은 정보를 접하기 어려우므로 해당지역의 상권, 임대료, 공실률을 철저히 분석해야 임대수익과 시세차익의 동시 공략이 가능함에 특히 유의해야한다.

올해 수도권 토지경매는 월평균 1415건이 진행되면서 2001년 이후 역대 최고물건수를 기록했다. 부동산 시장 침체가 장기화되면서 개발계획이 축소되고 수요가 자취를 감추면서 토지물건이 대거 경매시장으로 쏟아진 탓이다.

토지경매는 서울․수도권의 약진이 예상된다. 도시지역의 소형주택에 대한 높은 수요층, 다세대․도시형생활주택 건설에 대한 정부차원의 정책적인 지원 등으로 건축허가건수가 계속 늘고 있어 도심지역의 대지, 노후단독주택 경매물건이 사업부지로 높은 인기를 끌 것으로 기대된다. 다만, 지역의 개발 계획은 차질을 빚는 곳이 많은 만큼 지역에 따른 온도차가 클 것으로 예상된다.